Derecho urbanístico: planificación, licencias y desarrollo inmobiliario en Colombia

Por medio de esta, se busca garantizar un desarrollo sostenible y organizado por medio de la función social y ecológica de la propiedad privada.

En este sentido, es necesario cumplir con el marco regulatorio que establece la ley colombiana en cuanto al crecimiento inmobiliario y derecho a la propiedad privada. La asesoría y orientación de un profesional capacitado se requieren para la construcción o realización de cualquier proyecto urbanístico.

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¿Qué es el derecho urbanístico?

Según la Notaría 19 de Bogotá, el derecho urbanístico en Colombia es “el conjunto de normas de derecho administrativo que regulan los procedimientos e instrumentos legales necesarios para el desarrollo físico de los municipios y distritos, encaminados al correcto y eficaz ejercicio de la función pública del urbanismo, a la ejecución de los instrumentos de gestión y al cumplimiento de los principios rectores del desarrollo territorial”. ¹

Fuente: ¿Qué es el derecho urbanístico e inmobiliario en Colombia?

Por lo tanto, podemos decir que esta rama del derecho nos permite tener una guía y orientación de la forma como debemos establecer el ordenamiento territorial en ciudades y municipios. Esto nos da el paso a paso que debemos seguir como sociedad para construir lugares habitables, sostenibles y seguros para todos.

¿Cómo se regula el desarrollo inmobiliario en Colombia?

El desarrollo inmobiliario en Colombia se regula desde diferentes aspectos que delimitan las condiciones, requisitos y normas técnicas de seguridad. Considerando esto, podemos destacar:

1. El Plan de Ordenamiento Territorial: cada municipio y ciudad cuenta con uno que define el uso de sus suelos, sus densidades y normas urbanísticas.
2. Licencias y permisos: curadurías o planeación son los encargados de otorgar estos documentos para construir. Sin las licencias de construcción en Colombia, no es posible construir.
3. Fiducias inmobiliarias: para la realización de proyectos urbanísticos, las fiducias se encargan de garantizar el manejo adecuado de los dineros de los inversionistas y compradores.
4. Propiedad horizontal: la Ley 675 de 2001 regula este concepto para garantizar su seguridad y convivencia.
5. Ley de arrendamiento: la Ley 820 de 2003 es aquella encargada de regular los contratos de arrendamiento.

También podemos encontrar que las alcaldías municipales y las curadurías urbanísticas son las entidades que realizan el control y vigilancia para garantizar el cumplimiento de las regulaciones y normativas exigidas por la ley.

Planificación urbana y ordenamiento territorial en el marco legal colombiano

El Ministerio de Vivienda establece que para establecer el Plan de Ordenamiento Territorial en Colombia se debe cumplir con los marcos normativos establecidos en las siguientes leyes (lo mismo funciona para temas de planificación urbana en Colombia):

• Ley 388 de 1997, que es la norma base del urbanismo en Colombia. Esta ley es la que define el Plan de Ordenamiento Territorial (en adelante POT) como el instrumento básico del ordenamiento territorial y consagra principios fundamentales como la función social y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general y la distribución equitativa de cargas y beneficios-
• Ley 507 de 1999: establece los consejos municipales y distritales para la celebración del cabildo abierto previo al estudio y análisis de los Planes de Ordenamiento Territorial.
• Ley 810 de 2003: establece que los concejos municipales y distritales podrán revisar y hacer ajustes a los planes de ordenamiento territorial.
• Ley 902 de 2004: modifica lo relacionado con las normas urbanísticas.
• Ley 1450 de 2011: determina que la identificación y localización de los suelos para la infraestructura militar y policial estratégica para la atención de las necesidades de seguridad y defensa nacional debe previamente concertarse con ellas.
• Decreto-Ley 019 de 2012: establece el modo de resolver las inconsistencias entre lo señalado en el Acuerdo que adopta el Plan de Ordenamiento Territorial y su cartografía oficial.
• Ley 1537 de 2012: define que, en la etapa de concertación de los asuntos ambientales para la adopción, ajuste o modificación de los Planes de Ordenamiento Territorial, las Corporaciones Autónomas Regionales solo podrán presentar observaciones de carácter exclusivamente ambiental relacionadas con el ordenamiento territorial y técnicamente sustentadas. ²

Tipos de licencias urbanísticas y requisitos para su trámite

Para realizar un trámite de una licencia del régimen urbanístico en Colombia, debes tener en cuenta que debes diligenciar el Formato Único Nacional establecido por el gobierno nacional en la Resoluciones 1025 y 1026 de 2021 sobre documentos y formulario. Los requisitos para adquirir licencias urbanísticas en Colombia son los siguientes:

• Copia del certificado de libertad y tradición.
• El Formato Único Nacional precisamente diligenciado.
• Copia del documento de identidad del solicitante o certificado de existencia y representación legal.
• Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del último año.
• La relación de la dirección de los predios colindantes al proyecto objeto de la solicitud. ³

A la hora de realizar el trámite, debes tener en cuenta las normas urbanísticas en Colombia y el tipo de licencia que necesitas tramitar.

• Licencia de urbanización: se refiere a la ejecución de uno o varios predios localizados en suelo urbano.
• Licencia de parcelación: está destinada para su ejecución en suelos rurales y suburbanos.
• Licencia de subdivisión: se usa para dividir uno o varios predios, localizados en suelo urbano, rural o de expansión urbana.
• Licencia de construcción: la licencia de construcción en Colombia se requiere para la ejecución de edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios. ³

Retos jurídicos en proyectos de desarrollo inmobiliario en Colombia

El desarrollo inmobiliario en Colombia y el planeamiento urbanístico para las ciudades cada vez enfrentan más retos y exigencias debido a los estudios de suelos y algunos espacios que no son recomendables para la construcción urbana. Por esta razón, es necesario contar con el asesoramiento de un profesional en derecho urbanístico que nos permita cumplir con todos los requerimientos normativos para ejecutar obras y proyectos de diferente índole.En un contexto marcado por la escasez de suelo disponible para vivienda y el aumento del precio del suelo, la figura del abogado o técnico urbanista se ha vuelto estratégica. Su asesoramiento permite no solo cumplir con la normativa urbanística en Colombia, sino también optimizar el aprovechamiento de los terrenos, impulsar proyectos viables y favorecer un desarrollo inmobiliario más rentable, seguro y eficiente.

Además, las nuevas exigencias en sostenibilidad y medio ambiente han hecho que los proyectos urbanísticos e inmobiliarios requieran una planificación más precisa y un mayor control normativo. Sin embargo, este contexto también abre la puerta a un desarrollo inmobiliario más eficiente, seguro y sostenible, capaz de aportar mayor valor a cada proyecto y de responder mejor a las necesidades actuales de las ciudades y de la vivienda

Referencias bibliográficas:

¹ Notaría 19 de Bogotá (2016). ¿Qué es derecho urbanístico e inmobiliario en Colombia? Tomado de:

https://www.notaria19bogota.com/derecho-urbanistico/

² Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio (s.f.). ¿Cuál es el marco normativo de los Planes de Ordenamiento Territorial? Tomado de: https://www.minvivienda.gov.co/viceministerio-de-vivienda-espacio-urbano-y-territorial-plan-ordenamiento-territorial-plan-ordenamiento-territorial-marco-normativo

³ Cuadros Calderón, D. M., Rodríguez Rojas, B., Jaimes Chaparro, K. (2016). ABC de las LU: Licencias Urbanísticas. Ministerio de Vivienda, CIudad y Territorio. Tomado de: https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/documentos/ABC%20de%20las%20LU%20-%20Licencias%20Urbanisticas.pdf